Wärme, Ruhe und Schadstofffreiheit bei Bestandsimmobilien?

Als Baujahr einer Immobilie gilt das Jahr der Bezugsfertigstellung. Die beim Hausbau verwendeten Materialien und Methoden haben sich natürlich im Laufe der Zeit verändert und wurden weiterentwickelt. Somit kann das Baujahr einer Immobilie sehr viel verraten über eventuelle Mängel und Schadstoffe, aber natürlich auch über positive Aspekte wie gute Dämmung oder solide Bausubstanz.

Die 7 Baualtersklassen bei Wohngebäuden

Man unterteilt Gebäude in insgesamt sieben Altersklassen. In jeder Baualtersklasse wurden verschiedene Materialien und Konstruktionsweisen verwendet, die typisch für die jeweilige Epoche sind. Die Bausubstanzen von Gebäuden zeigen aber nicht nur eine historische Entwicklung der Materialien, sondern spiegeln natürlich auch den Reichtum der jeweiligen Epoche wieder. Direkt nach Kriegszeiten war z.B. Baumaterial rar und so wurde einfach das genommen, was gerade da war. In einem direkt nach dem Krieg wiederaufgebauten Altbau kann man beispielsweise kuriose Dinge wie alte Zeitungen oder einfach Bauschutt in den Zwischenwänden finden.

Die sieben Gebäudealtersklassen sind:

– Baualtersklasse I bis 1918

– Baualtersklasse II 1919 bis 1948

– Baualtersklasse III 1949 bis 1957

– Baualtersklasse IV 1958 bis 1968

– Baualtersklasse V 1969 bis 1978

– Baualtersklasse VI 1979 bis 1983

– Baualtersklasse VII 1984 bis 2001

– Baualtersklasse VIII ab 2002

Anstatt die einzelnen Baualtersklassen separat durchzugehen, möchte ich mich im Folgenden auf Kriterien eines Hauskäufers, bzw. eines Immobilienanlegers konzentrieren. Die Ausführungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit, sondern konzentrieren sich auf einige baujahrbedingte Besonderheiten. Egal, ob man Eigennutzer oder Vermieter sein möchte, es gibt ein paar grundsätzliche menschliche Bedürfnisse, deren Erfüllung allen Beteiligten das Leben leichter machen:

– Wärme und Trockenheit

– private Wohnräume ohne Hellhörigkeit

– Schadstoffarmut

Ein warmes und trockenes Zuhause

Wir haben durchaus schon recht strenge Winter erlebt und auch im Herbst kann es ordentlich frösteln – daher ist eine warmes Zuhause ein sehr wünschenswerter Zustand. Wärme kann man erreichen, indem man von innen richtig heizt und gleichzeitig dafür sorgt, dass die Wärme nicht durch die Außenwände verloren geht.

Die Platzierung der Heizkörper

Da die Außenwände naturgemäß die kältesten Wände sind, wurden zum Teil schon in alten Zeiten die Heizkörper an einer Außenwand montiert. Bei Gebäuden, die älter als die Altersklasse IV sind, finden sich jedoch häufig die auch noch zu klein dimensionierten Heizkörper an Innenwänden. Was passiert in so einem Fall? Die kalte Luft von der Außenwand sinkt ab, da sie schwerer ist als warme Luft. An der Heizung jedoch erwärmt sich die Luft und steigt auf, da sie leichter ist. Dadurch entsteht ein Sog, der die kalte Luft auf dem Fußboden zum wärmeren, innenliegenden Heizkörper zieht. Dort wird die vormals kalte Luft nun erwärmt. Die warme Luft wiederum steigt auf und fließt entlang der Decke zur kälteren Außenwand. Hier kühlt sie ab und der Kreislauf beginnt von vorne. Man hat also im wesentlichen kalte Füße und einen warmen Kopf, wenn man in einem Vorkriegsaltbau mit innenliegenden Heizkörpern wohnt.

Ein weiteres Problem dieser Konstellation betrifft den sogenannten Taupunkt. Warme Luft kann mehr Feuchtigkeit speichern. Trifft diese nun auf eine kalte Außenwand und kühlt an dieser ab, kann sich Kondenswasser an der Außenwand bilden. Das kann zum Beispiel zu Flugschimmel führen, insbesondere wenn Möbel zu nah an der Außenwand stehen.

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Bei einem Heizkörper an der Außenwand hingegen findet der Kreislauf anders herum statt und die zurück zur weniger kalten Außenwand fließende Luft ist noch deutlich wärmer. Man hat somit eine gleichmäßigere Wärme im ganzen Raum und die Füße freuen sich ebenfalls über einen wärmeren Fußboden. Das Flugschimmelrisiko ist zudem geringer.

Erste Fußbodenheizungen wurden übrigens schon von den Römern und den Koreanern (Ondol) verwendet. Bei uns erfreuen sich die Fußbodenheizungen erst seit den 1970er Jahren wachsender Beliebtheit. Bei unsanierten Bestandsgebäuden kann man also erst ab Gebäudealtersklasse V mit diesem Komfort für die Füße rechnen.

Dämmung der Außenwände

Die Dämmung der Außenwände hat den Sinn und Zweck das Wohngefühl zu verbessern und den Energiebedarf zu senken. Erst ab ca. 1960 wurde so langsam über Wärmedämmung nachgedacht. Aus heutiger Sicht jedoch völlig unzureichend. Man findet erst ab Baualtersklasse VII eine etwas ernstzunehmendere Dämmung der Fassade. Richtig in den Fokus gerückt ist das Thema dann ab der Jahrtausendwende. So wurde 1998 das erste freistehende Passiv-Wohnhaus von Oehler Faigle Archkom in Bretten errichtet. Neben weiteren Kriterien zeichnen sich Passivhäuser dadurch aus, dass sie in einem Jahr weniger als 15 kWh pro Quadratmeter an Heizwärmebedarf verbrauchen. Zum Vergleich der Heizenergiebedarf von Bestandsimmobilien:

– 1970 bis 1980 benötigt rund 200 bis 300 kWh pro Quadratmeter und Jahr

– 1980 bis 1990 benötigt rund 125 bis 200 kWh pro Quadratmeter und Jahr

– 1990 bis 2000 benötigt rund 90 bis 125 kWh pro Quadratmeter und Jahr

– 2000 bis heute benötigt rund 25 bis 90 kWh pro Quadratmeter und Jahr

In dieser Statistik sind wohlgemerkt erst Gebäude ab 1970 aufgeführt. In älteren, unsanierten Bestandsimmobilien sind die Werte in der Regel noch schlechter und nach einer guten Wärmedämmung sucht man oft vergebens.

Ein ruhiges, privates Zuhause?

Wenn man mit dem Gedanken spielt, eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus zu kaufen, sollte man sich als Eigennutzer wie auch als Vermieter darüber im Klaren sein, dass das Wohnen in einem hellhörigen Haus durchaus anstrengend sein kann. Doch wo kommt die Hellhörigkeit eigentlich her? Um das zu verstehen, machen wir einen kleinen Ausflug in die Bauphysik.

Luftschall als Übertragungsweg

Lärm in einem Wohngebäude kann zwei verschiedene Ursachen haben: Luftschall und/oder Körperschall. Luftschall bedeutet, dass sich die Schallwellen (z.B. laute Musik, ein Kind weint) in der Luft ausbreiten und so zum Empfänger (menschliches Ohr) übertragen werden. Mit dieser Art der Übertragung sind wir gut vertraut: wenn jemand spricht und wir im gleichen (nicht luftleeren) Raum sind, können wir direkt das Gesagte hören. Ist jedoch eine dicke Glasscheibe zwischen uns, können wir nicht mehr verstehen, was gesagt wird. Soweit, so gut. Gäbe es nur Luftschall, müsste man also lediglich Türen und Fenster schließen, um vor den Nachbarn seine Ruhe zu haben – sofern die Wohnung dicht ist. Jeder, der schonmal in einem hellhörigen Vorkriegsaltbau gewohnt hat, weiß, dass diese Maßnahme überhaupt nicht reicht.

Körperschall als Übertragungsweg

Zurück zu unserer Lärmquelle: hat beispielsweise der Nachbar im ersten Stock den Fernseher zu laut aufgedreht, entsteht der genannte Luftschall. Dieser Luftschall ist nun in der Lage – je nach Bausubstanz und Schallschutzmaßnahmen – die soliden Wände des Gebäudes zum Schwingen anzuregen. Das heißt, der Luftschall wird zu Körperschall und überträgt sich im ganzen Haus. Körperschall selbst ist nicht mehr vom menschlichen Ohr wahrnehmbar, jedoch sind die Schwingungen zum Teil wahrnehmbar – was häufig als unangenehm empfunden wird. Die Körperschallschwingungen werden jedoch zum Leid der genervten Nachbarn durch Abstrahlung von Wänden, Fußböden und anderen Festkörpern wieder zu Luftschall und damit hörbar.

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Konkret bedeutet das, dass sich die lustige Gesprächsrunde mit Hintergrundmusik im Erdgeschoss wie mit einem Mikrofon typischerweise auf die Innenwände übertragt. Dort breitet sich der Schall bis hoch in den 5. Stock in der Wand aus, um schließlich nach dem Lautsprecherprinzip auch die Wohnung im 5. Stock als Luftschall zu beglücken.

Natürlich kann Körperschall auch direkt ausgelöst werden:

– jemand geht durch seine Wohnung (Trittschall)

– ein Nagel wird in die Wand geschlagen

– ein Pürrierstab oder eine Waschmaschine wird verwendet

– ein Lichtschalter wird betätigt

– Bohrmaschine

– etc.

Schallschutz in den Gebäudealtersklassen

Holzbalkendecken sind ein großes Problem bei der Schallübertragung. Sie verbinden die Geschossdecken mit den Innenwänden und sorgen im Wesentlichen dafür, dass das ganze Haus ein riesiger Resonanzkörper wird. Das heißt z.B. für Körperschall: jemand im ersten Stock geht mit Absatzschuhen durch die Wohnung und jemand im fünften Stock ist genervt davon.

Holzbalkendecken wurden bis ca. in die 1950er Jahre als Standardkonstruktion verwendet. Das heißt, dass alle unsanierten Bestandsimmobilien, die älter als Baualtersklasse IV sind, das Problem der Holzbalkendecken aufweisen. Der fehlende Schallschutz ist nur ein Aspekt:

– fehlender Brandschutz

– keine Wärmedämmung

– Potential für Feuchtigkeitsschäden sowie Schädlingsbefall

Massive Geschossdecken findet man also erst ab ca. den 1960er Jahren. Doch auch hier kann es zu Lärmbelästigungen kommen, da gerne Verbundestrich verwendet wurde. Mit Verbundestrich sorgt man wieder dafür, dass sich der Schall optimal im Gebäude ausbreiten kann. Eine bessere Variante ist schwimmender Estrich, der gerade nicht den Schall an die Wand überträgt.

Auch das Thema Schallschutz hat eigentlich erst um die Jahrtausendwende die Aufmerksamkeit bekommen, die es verdient. Mit Gebäuden nach 2000, also ca. Gebäudealtersklasse VIII, ist man hier standardmäßig besser dabei. Ein Altbau lässt sich allerdings heutzutage auch gut wärme- und schallisolieren, aber das hat natürlich seinen Preis. Vor einem Kauf sollte man also genau wissen, worauf man sich einlässt.

Schadstoffe

Schadstoffe sind ein großes Thema beim Kauf von Bestandsimmobilien. Das Problem bei Schadstoffen ist zudem, dass sie zum Zeitpunkt der Verwendung als unkritisch eingestuft wurden und sich die gesundheitlichen Probleme erst im Nachhinein herausstellen. Ich stelle hier die zwei häufigsten vor, es gibt natürlich noch viel mehr.

Holzschutzmittel

Holzschutzmittel wie z.B. Pentachlorphenol (PCP), Lindan oder Carbolineum stellen eine ernsthafte Gefahr für die Gesundheit dar. PCP wurde z.B. in Deutschland erst 1989 verboten und ist somit auch heute noch bei unsanierten Bestandsobjekten vorhanden. Prekärerweise wurden besagte Holzschutzmittel nicht nur für abgedeckte Elemente wie z.B. den Holzbalken der Zwischendecken, sondern leider auch beim Innenausbau verwendet. Es können somit beispielsweise Holzvertäfelungen im Innenraum betroffen sein. Auch beim Ausbau eines Dachstuhls ist Vorsicht geboten, da hier in der Regel wenig gelüftet wurde und sich somit manchmal noch hohe Konzentrationen PCP in der Raumluft finden lassen. Insbesondere in den 1970er Jahren wurden PCP-haltige Holzschutzmittel wie beispielsweise das beliebte Xyladecor massenhaft verkauft.

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Die Geschichte der Bekämpfung von PCP liest sich wie ein Krimi.

Heutzutage lässt sich die Raumluft messen oder man kann mit anderen Messverfahren feststellen, ob und wenn ja wieviel PCP oder andere Holzschutzmittel vorhanden sind. Die Beseitigung ist kostspielig und sollte von einem Fachbetrieb ausgeführt werden.

Asbest

Asbest wurde insbesondere von 1950 bis ca. Mitte der 1990er in großem Umfang beim Gebäudebau verwendet und ist unter anderem krebserregend. Es diente zum Schall-, Wärme- und vor allem zum Brandschutz. Asbest kann in schwach- bis festgebundener Form in den unterschiedlichsten Baumaterialien vorhanden sein. Schwach gebunden bedeutet ein leichter Übergang der Asbestfasern in die Luft, bei fest gebundenem Asbest ist die Raumluftbelastung bei Ein- oder Ausbau weniger hoch, aber immernoch gefährlich. Man findet Asbest z.B. bei

– Ummantelungen von Bauteilen

– Beschichtungen von Decken und Wänden

– Innenbeschichtungen von Lüftungskanälen

– Innenbeschichtungen von Nachtspeicheröfen

und vielem mehr. Wird Asbest in einer Bestandsimmobilie entdeckt, muss es fachgerecht entfernt und entsorgt werden. Das ist alles machbar, kostet aber Geld. Auch hier gilt: man sollte wissen, worauf man sich einlässt und noch genügend Kapitalpuffer zur Beseitigung von Schadstoffen zur Verfügung haben.

Fazit

Mit neueren Bestandsimmobilien, die nach der Jahrtausendwende gebaut wurden, hat man die genannten Bedürfnisse – Wärme, Ruhe, Schadstofffreiheit – potentiell besser im Griff. Ältere Bestandsimmobilien lassen sich jedoch sanieren und bezüglich der genannten Punkte auf den neuesten Stand bringen. Ob die modernen Materialien so harmlos sind, wie wir zum jetzigen Zeitpunkt denken, wird sich natürlich auch erst wieder in ein paar Jahrzehnten herausstellen. In jedem Fall sollte man sich vor einem Immobilienkauf gut informieren, damit man weiß, worauf man sich potentiell einlässt. Genügend Kapital für Sanierungen zu haben, ist insbesondere bei Bestandsimmobilien eine gute Idee.

Über Investby.Immo

Wir sind selbst private Kapitalanleger, die unter anderem den Immobilienmarkt zum Vermögensaufbau nutzen. Auf unserem jungen Portal Investby.Immo bauen wir die Tools, die wir uns als Immobilieninvestoren immer gewünscht haben. Neben einer Immobilien- sowie Crowdinvestmentsuche, die die Nettomietrendite sowie den Cashflow als Suchparameter beinhaltet, bieten wir kostenlose Investmentrechner und entwickeln gerade unser neues Lieblingstool: den Investmentanalyzer für Renditeimmobilien. Einen Blog haben wir natürlich auch.

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In seinem Hauskauf Blog teilt der Immobilieninvestor und Finanzexperte Stephan Gasteyger all seine Geheimtipps für den erfolgreichen Hauskauf, sowie regelmäßige Analysen und Kommentare zur Immobilienwirtschaft.
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